Nebenkosten

Ratgeber Mieten und Mieterrecht - Nebenkosten

Die zusätzlichen Kosten, die aus einem Mietvertrag entstehen, die Nebenkosten, sind oft ein Punkt, bei dem Unklarheiten bestehen, die Mieter sich über den Tisch gezogen fühlen.  

Arten von Nebenkosten

 Arten von Nebenkosten

Es gilt erst einmal der Grundsatz, dass niemand, der eine Wohnung mietet, überhaupt Nebenkosten bezahlen muss. Soll dies der Fall sein, müssen die berechneten Betriebskosten vom Gesetzgeber zugelassen sein, die Kosten müssen wirklich angefallen sein und ihre Abrechnung muss im Vertrag ausdrücklich erwähnt sein. Betriebskosten, also die Nebenkosten, definieren sich als die Kosten, welche dem Grundstückseigentümer durch bestimmungsgemäße Benutzung der Wirtschaftseinheit oder des Gebäudes fortwährend entstehen. Von Gesetzes wegen gibt es siebzehn Arten von Betriebskosten, die verrechnet werden dürfen. Andere, als die im Folgenden aufgeführten, sind vom Gesetzgeber nicht vorgesehen. 

Es existieren drei sogenannte „warme Betriebskosten“, das sind die Kosten der zentralen Warmwasserbereitung, die Heizkosten und die Kosten verbundener Warmwasser- und Heizungs-Wasserversorgungsanlagen. Diese warmen Betriebskosten in Gebäuden, die zentral von Warmwasser- oder Heizanlagen beliefert sind, werden jeweils verbrauchsabhängig abgerechnet. Bruttowarmmieten oder Warmmietverträge sind nicht statthaft. Werden die kalten Nebenkosten berechnet, muss dies ausdrücklich im Mietvertrag stehen. Der Mieter muss nur diejenigen Nebenkosten bezahlen, die auch im Vertrag aufgelistet sind. Ist dort vermerkt, „der Mieter trägt alle Nebenkosten“ oder ähnliches, ist der Mieter nicht gezwungen, überhaupt Betriebskosten zu zahlen, die Vertragsklausel ist unwirksam. 

In vielen Verträgen sind der Einfachheit halber alle möglichen Betriebskosten aufgeführt, als Mieter hat man dann zu überprüfen, welche davon überhaupt in Frage kommen und anfallen.

Kalte Betriebskosten

Kalte Betriebskosten

Die kalten Betriebskosten sind zum Beispiel die öffentlichen Lasten des Grundstücks, die Grundsteuer. Diese Steuer ist für gewerblich benutzte Räume meistens höher als für Privatwohnungen. Der Vermieter darf diese erhöhten Kosten nicht auf den Privatmieter abwälzen.  

Wasser

Wasser

Zum Posten Wasser zählen die Kosten des Wassers selber, der Wasseruhr, die Kosten der Berechnung, eventuell die Ausgaben, die eine Wasseraufbereitungsanlage verursacht. Stellt man als Mieter einen extrem hohen Wasserverbrauch fest, ist der Vermieter verpflichtet, dem nachzugehen. Die Aufwände für Rohrbrüche, undichte Leitungen – also Mängel im Leitungssystem - trägt der Vermieter. Sie sind nicht auf die Nebenkostenabrechnung umzulegen.  

Abwasser

Abwasser

Unter dem Posten Abwasser sind die kommunalen Gebühren für die Grundstücks- und Hausentwässerung aufgeführt. Das können Siel- oder Kanalgebühren, Kosten für Oberflächenentwässerung oder Niederschlagswasser sein, die durch einen Abgabenbescheid festgesetzt werden. Sollte das Gebäude noch nicht an einen Kanal angeschlossen sein, können auch die Kosten für die Entleerung und Reinigung der Sickergrube bei den Nebenkosten auftauchen.  

Fahrstuhl

Fahrstuhl 

Unter die Rubrik Fahrstuhl fallen die Bedienung, Beaufsichtigung und Wartung der Aufzuganlage, ihre regelmäßige Überprüfung auf Betriebssicherheit und Betriebsbereitschaft, die Kosten für die Reinigung der Anlage, die Kosten für die Einstellung der Anlage sowie die Kosten, die eine Notrufbereitschaft mit sich bringt. 

Diese Wartungskosten sind für den Vermieter in die Nebenkostenabrechnung umlegbar. Anders die Reparaturkosten, die bei einem Defekt des Fahrstuhles auftreten. Die muss ein Mieter auf keinen Fall bezahlen, auch wenn sie zu einem sogenannten Vollwartungsvertrag gehören.  

Müllabfuhr und Straßenreinigung

Müllabfuhr und Straßenreinigung

Ebenfalls über einen Abgabenbescheid werden dem Vermieter von der Stadt oder der Gemeinde die Kosten für die Straßenreinigung in Rechnung gestellt. Dasselbe gilt für die Müllabfuhr. Nicht in der Betriebskostenabrechnung aufgeführt sein dürfen die Kosten für Sperrmüll, die Kosten für den Abtransport von Bauschutt. Zu bezahlen hat hier immer der Verursachende.

Ungezieferbekämpfung und Reinigung des Gebäudes

Ungezieferbekämpfung und Reinigung des Gebäudes

Reinigt eine Putzfrau das Gebäude, können in der Nebenkostenabrechnung anteilig die Lohnkosten aufgeführt sein. Wenn der vom Vermieter beschäftigte Hausmeister diese Aufgabe übernimmt, oder die Mieter selber putzen, darf diese Position nicht verrechnet werden. Der Vermieter hat die Möglichkeit, den Putzbereich eines Mieters, der seinen vertraglichen Auflagen zum Putzdienst nicht ordnungsgemäß nachkommt, von einer von ihm beauftragten Firma säubern zu lassen. Die Kosten muss der betroffene Mieter übernehmen. 

Kosten, die als Ungezieferbekämpfung aufgeführt sind, müssen regelmäßig anfallen. Entstehen die Kosten nur einmalig, bei der Entseuchung einer Wohnung beispielsweise, ist es dem Vermieter nicht möglich, dies auf alle Mietparteien zu verteilen. So ist zum Beispiel die Beseitigung eines Wespennests nicht umlagefähig [Amtsgericht München, Urteil vom 24.06.2011, 412 C 32370/10].

Gartenpflege

Gartenpflege

Ist eine Grünanlage vorhanden, fallen Personal- und auch Sachkosten an. Diese sind umlagefähig, insofern die Anlage nicht lediglich vom Vermieter alleine, oder, wie oft üblich, Gartenanteile nur von den Parterrewohnungen benutzt werden. Die Kosten für eine Neuanlage des Gartens und der Preis für die Anschaffung von Gartengeräten gehören nicht in die Betriebskostenabrechnung.  

Beleuchtung

Beleuchtung

Bei der Beleuchtung handelt es sich um die Stromkosten für die Beleuchtung von Garagen, Fluren, Treppenhäusern etc. Auch diese zählen zu den Nebenkosten, die vom Mieter zu tragen sind.

Schornsteinreinigung

Schornsteinreinigung

Unter dieser Rubrik sind die Kosten für die Schornsteinreinigung aufgeführt. Hierzu gehören Kehrgebühren und notwendige Immissionsmessungen. Dieser Betrag kann auch bei den warmen Betriebskosten in einer verbrauchsabhängigen Abrechnung der Heizkosten auftauchen, bezahlen muss der Mieter natürlich nur einmal.  

Haftpflicht- und Sachversicherung

Haftpflicht- und Sachversicherung

Gewisse Kosten, die für Gebäudeversicherungen entstehen, kann der Vermieter auf die Nebenkostenrechnung setzen. Dazu zählen Versicherungen gegen Wasserschäden, gegen Sturm- und Feuerschäden, die Gebäudehaftpflichtversicherung, die Glasversicherung sowie Versicherungen für Öltank und einen eventuell vorhandenen Aufzug. Auch die eher seltene Schwamm- und Hausbockversicherung kann umgelegt werden. Nicht auflisten darf der Vermieter die Rechtsschutzversicherung, Versicherungen gegen Mietausfall oder die private Hausratversicherung.  

Hausmeister

Hausmeister

Hier sind anteilig Sozialversicherungsbeiträge und Lohn zu zahlen, also das Gehalt des Hausmeisters. Zu bezahlen sind jedoch lediglich tatsächliche hausmeisterliche Tätigkeiten. Dies sind unter anderem Wartungsarbeiten, das Schneeräumen, die Pflege einer Grünanlage. Putzt der Hauswart auch die Treppenhäuser, darf dies in der Betriebskostenabrechnung nicht erneut aufgeführt sein. Verwaltungskosten und Reparaturkosten aber haben in der Betriebskostenabrechnung nichts verloren.  

Gemeinschaftsantenne

Gemeinschaftsantenne

Hier kann der Kostensatz für Wartungs-, Betriebs- und Stromkosten berechnet werden. Reparaturen der Anlage sind vom Vermieter zu bezahlen.  

Waschmaschine

Waschmaschine

Bei Gemeinschaftswaschmaschinen sind Reinigung, Wartung und Strom des oder der Geräte zu bezahlen. Bei Münzgeräten ist vom Vermieter zu belegen, dass die Ausgaben nicht bereits durch die Münzeinnahme gedeckt sind.  

Sonstige Betriebskosten

Sonstige Betriebskosten

Sonstige Betriebskosten können beispielsweise die Kosten für eine Sauna oder ein Schwimmbad im Gebäude sein. Anders als man vielleicht meint, stellt dieser Posten keineswegs eine Möglichkeit für den Vermieter dar, beliebige Kostenarten abzurechnen. Schon im Mietvertrag müssen die Positionen exakt beschrieben sein. Nicht für den Vermieter umzulegen sind die oben bereits beschriebenen Versicherungen aber auch Punkte wie Verwaltungskosten und Instandhaltungsrücklagen, Regieaufschläge, Wartungskosten für die Klingelsprechanlage, Wartungskosten für die Türschließanlage, Beiträge des Vermieters zu Grundeigentümervereinen, Portokosten, Bankgebühren oder auch eine Spülung der Fußbodenheizung.  

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