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Ratgeber Mieten und Mieterrechte - Mieterhöhung

Die Lebenshaltungskosten steigen ständig, auch die Mieten sind von dieser Entwicklung betroffen. Wie sollten Sie sich verhalten, wenn Ihre Miete erhöht wird, was ist zulässig und, welche Rechte haben Sie?

 Mieterhöhung bei Sozialwohnungen

Ist man Mieter einer sogenannten Sozialwohnung, das heißt einer Wohnung, die preisgebunden ist, deren Vermieter sich an das Prinzip der Kostenmiete zu halten hat, weil das Mietobjekt mit Mitteln aus öffentlicher Hand gefördert wird, darf die Miete lediglich so hoch sein, dass sie die laufenden Kosten abdeckt. Die Höhe der laufenden Aufwendungen wird von amtlicher Seite in einer Wirtschaftlichkeitsberechnung genehmigt und erfasst. 

Die laufenden Kosten setzen sich zusammen aus der Verwaltungskostenpauschale, den Zahlungen für Tilgung und entsprechenden Zins des Baudarlehens sowie der Instandhaltungspauschale. Für den Fall, dass Wohnungen zeitweise leer stehen, existiert eine Mietausfallwagnis, die zwei Prozent der Gesamtmiete ausmacht.  

Die Zusammensetzung und Höhe dieser Kosten, der Kapital- und Bewirtschaftungskosten, ist dem Mieter auf Verlangen offenzulegen. Sollte sich die Miete als überhöht erweisen, kann der Mieter den entsprechenden Anteil innerhalb von vier Jahren zurückfordern und dies bis zu einem Jahr nach seinem Auszug. Eine Mieterhöhung kann im sozialen Wohnungsbau also nur dann erfolgen, wenn sich die laufenden Aufwendungen zur Mietwohnung geändert haben. Im Allgemeinen wird das Baudarlehen  alle zehn Jahre  neu verzinst. Die von den jeweiligen Landesregierungen bestimmte Verwaltungskosten- und Instandhaltungspauschale gleicht sich der allgemeinen Entwicklung des Preises an. In Mietverträgen des sozialen Wohnungsbaus ist die Höhe der Miete festgehalten. Ändern sich die behördlich vorgegebenen Regelsätze, die Kosten für die Bewirtschaftung des Hauses, kann die Miete, sogar rückwirkend, angehoben werden. 

Im freifinanzierten Wohnungsbau hingegen stellt eine Mieterhöhung eine grundlegende Änderung des Mietvertrages dar, dem beide Vertragspartner zustimmen müssen, bevor sie wirksam wird. Die Anhebung der Miete für Sozialwohnungen ist dann rechtens und wirksam, wenn diese vom Vermieter schriftlich erläutert wird, den Vermieter keine Schuld an den erhöhten Kosten trifft und die laufenden Aufwendungen auch tatsächlich gestiegen sind. 

Hat der Mieter die Mieterhöhungserklärung bis zum 15. eines Monats in der Hand, wird sie zum Ersten des folgenden Monats fällig. Sollte der Mieter mit einer, wenn auch berechtigten Erhöhung seiner Miete nicht einverstanden sein, hat er, das gilt auch für preisgebundene Mietwohnungen, ein Sonderkündigungsrecht. Das heißt, er kann die Mietwohnung bis zu dem dritten Tag des Monats, mit dem die Mieterhöhung beginnen würde, zum 31. des nächsten Monats kündigen. Die Mieterhöhung braucht dann nicht mehr gezahlt werden.  

Mieterhöhung nach Modernisierung 

Gerade in den Zeiten der Energiewende und der Bezuschussung durch den Gesetzgeber, erfreut sich die Modernisierung von Wohnungen, vorzugsweise Altbauten, steigender Beliebtheit bei den Vermietern. Oftmals wirkt sich das für den Mieter durchaus positiv aus, doch immer ist eine Sanierung mit Unannehmlichkeiten, mit Schmutz und Lärm verbunden. 

Eine Modernisierung muss drei Monate vor Beginn der Bauarbeiten schriftlich angekündigt werden. Hierbei muss der Mieter über Umfang und Dauer der Arbeiten informiert werden, auch die ungefähre Höhe einer mit der Modernisierung verbundenen Mieterhöhung ist anzugeben. Der Vermieter benötigt keine Einverständniserklärung des Mieters, der jedoch kann, wenn seine Wohnung durch die Umbauarbeiten zeitweise unbewohnbar wird, eine angemessene Ersatzunterkunft verlangen. 

Modernisierung, das beschreibt eine Maßnahme, die den Gebrauchswert der Mietwohnung tatsächlich deutlich erhöht, die Wohnverhältnisse verbessert. Reparaturarbeit, auch zum Beispiel der Austausch maroder Fenster gegen Isolierfenster, ist lediglich eine Instandhaltungsmaßnahme und keine Modernisierung, die auf die Miete oder den Mieter umgelegt werden könnte. Der Mieter hat lediglich die Differenz zu bezahlen. 

Zu diesen Instandhaltungsmaßnahmen, die nicht als Modernisierung verrechnet werden können, gehören selbstverständlich auch Arbeiten an Strom- Wasser- oder Heizungsinstallationen. Natürlich und trotz der allgemein gültigen Duldungspflicht, hat der Mieter das Recht, sich gegen einen Umbau zu wehren. Stellt dieser nämlich eine unzumutbare Härte dar, sind die Mieter alt, gebrechlich, schwerbehindert, können die Höhe der Mieterhöhung finanziell nicht schultern, stellt die Maßnahme eine Luxussanierung dar, würde der Grundriss der Wohnung entscheidend verändert oder bereits vom Mieter durchgeführte Modernisierungsarbeiten zunichte gemacht, kann der Mieter sich schriftlich weigern, die Wohnung umbauen zu lassen. Dies muss innerhalb eines Monats nach Erhalt der Nachricht über die geplante Modernisierung passieren. 

In diesem Fall ist es angebracht, keine Handwerker in die Wohnung zu lassen, (außer zu wichtigen Reparaturarbeiten) denn das könnte vor Gericht als Duldung der Maßnahme ausgelegt werden. Beginnt der Mieter trotz des fristgerecht eingereichten Widerspruches mit Arbeiten in dem Gebäude, beispielsweise an den Außenanlagen, wie dem Treppenhaus, kann der Mieter eine einstweilige Verfügung zum Stopp der Bauarbeiten beantragen. Gerät man als Mieter in eine solche Situation, scheint es jedoch mehr als angeraten, einen Rechtsbeistand hinzuzuziehen, beziehungsweise den Rat einer Mietervereinigung zu suchen. 

Im Übrigen ist auch das Jobcenter dazu verpflichtet eine Mieterhöhung aufgrund einer Modernisierung zu übernehmen [Bundessozialgericht, Urteil vom 23.08.2012, B 4 AS 32/12 R].