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Ratgeber Mieten und Mieterrecht - Wohnungsmängel und Mietminderung 

Der Mieter hat die Möglichkeit, bei Wohnungsmängeln, Maßnahmen gegen den Vermieter einzuleiten

Die gesetzlichen Regelungen kennen grundsätzlich zwei Arten von Mietwohnungsmängeln. Da sind einmal die Mängel, welche einen „vertragsgemäßen“ Verbrauch nicht erlauben oder zumindest stark erschweren und zweitens das Fehlen von im Mietvertrag zugesagten Eigenschaften. Die Mängel, die in die erste Schablone fallen, sind zum Beispiel defekte Boiler oder Strominstallationen, feuchte, verschimmelte Räume, in denen man nicht leben kann. Eine zugesicherte Eigenschaft der Wohnung, also die zweite Kategorie, wären beispielsweise die Wohnungsgröße, eine zugesagte, aber fehlende, nachträglich eingebaute Wärmedämmung. Auch Lärmbelästigung kann ein Wohnungsmangel sein, den der Vermieter beseitigen muss. So urteilte das Landgericht Berlin, dass eine Mietminderung von 25% zulässig wäre, wenn ein Mieter durch die Kernsanierung eines Nachbargebäudes von Bauarbeiten in unüblichem Umfang extrem beeinträchtigt  ist [Landgericht Berlin, Urteil vom 26.09.2013, 67 S 251/13].

Mängel sind unverzüglich beim Vermieter anzuzeigen und ebenso unverzüglich von diesem zu beseitigen. Der Mieter hat die Möglichkeit, dem Vermieter eine gewisse Frist für die Instandsetzung aufzuerlegen. 

Das Gesetz, genauer gesagt die Allgemeinen Vorschriften für Mietverhältnisse, Paragrafen 535-548 BGB, sieht außerdem noch etliche andere Möglichkeiten vor, mit denen ein Mieter sich wehren kann. So ist es grundsätzlich möglich und vom Gesetz vorgesehen, die Miete in prozentualem Verhältnis zu der Einschränkung, die der Mangel verursacht, zu mindern. 

Die einbehaltene Mietminderung, über deren Höhe es besser ist, sich juristisch beraten zu lassen, die nicht zwangsläufig angekündigt werden muss, braucht nicht zurückbezahlt werden. Allerdings ist allemal die für die Beseitigung der Mängel gesetzte Frist abzuwarten. Dies gilt auch für den Fall, dass der Mieter eine sogenannte Ersatzvornahme einleitet, will heißen, die Handwerker selber bestellt und die Kosten von der Monatsmiete einbehält. Dies kann er tun, wenn der Vermieter selbst den Schaden verursacht hat und im Verzug ist. 

In aller Regel wird der Mieter jedoch spätestens auf die Mietminderung reagieren. Tut er das nicht, gibt es neben der Mietminderung noch den Weg der Zurückhaltung der Miete. Hierbei kann der drei bis fünffache Wert der bereits laufenden Mietminderung zusätzlich einbehalten werden, muss aber nach Beseitigung der Mängel wieder retour bezahlt werden. 

Eine weitere Maßnahme, wenn dem Mieter durch den vom Vermieter verursachten Wohnungsmangel Schaden entstanden ist, liegt in einer Schadensersatzforderung. Die Mängelbeseitigungsklage ist vor der fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses die letzte Möglichkeit, die ein Mieter ausschöpfen kann. Dieser, meist sehr zeitraubende Weg führt vor Gericht. Lässt sich der Mangel aus technischen Gründen nicht beheben oder aber ist der Vermieter nicht bereit, den Mangel beseitigen zu lassen, kann der Mieter die, unter bestimmten Umständen, auch fristlose Kündigung der Wohnung einleiten. Die Folgeschäden, unter anderem die Umzugskosten, muss in diesem Fall der Vermieter übernehmen. 

Es gilt jedoch grundsätzlich, dass der Vermieter nur in dem Fall zur automatischen Mängelbeseitigung verpflichtet ist, wenn der Mangel sein Verschulden ist. Ist dem Vermieter keine Schuld nachzuweisen, ist es nur möglich ihn zu belangen, wenn er nach einer „angemessenen“ Frist die Mängel immer noch nicht beseitigt hat. Die Definition von „angemessen“ bleibt offen. Der Bruch eines Wasserrohres ist natürlich unverzüglich zu beseitigen. Die defekte Steckdose kann ein paar Tage warten. 

Im Falle eines Falles jedoch gilt: Mängelanzeige und Fristsetzung schriftlich niederlegen. Die Geltendmachung der Mieterrechte hängt davon ab. 

Mängel, die bereits beim Einzug vorlagen, die auch vom Mieter hätten erkannt werden müssen, beispielsweise die Lage der Wohnung neben einem Kinderspielplatz und die daraus resultierende Lärmbelästigung, sind im Nachhinein nicht als Mangel anzuführen. Und auch generell sieht der Gesetzgeber nur die Möglichkeit einer Mietminderung wegen Kinderlärms, wenn dieser unzumutbar ist. Kindergeschrei und Kindergetrampel allein sind kein Grund für eine Mietminderung [Amtsgericht Trier, Urteil vom 17.01.2001, 5 C 194/00].

Sind Eigenschaften der Wohnung jedoch zugesichert, wie zum Beispiel die Größe der Wohnung, muss dies nicht extra nachgeprüft werden. Die Beweislast bei Mängeln ist so verteilt, dass der Vermieter die Tatsache zu beweisen hat, dass der Mieter den Schaden verursacht hat, der Mieter lediglich die Existenz des Mangels belegen muss. Ein beliebter Trick von Wohnungsbaugesellschaften und Vermietern ist Mietminderung, Mietzurückhaltung, Ersatzvornahmen und das Recht auf Schadensersatz grundsätzlich schon im Mietvertrag auszuschließen. Dies ist nicht statthaft, die entsprechenden Klauseln unwirksam.