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Mietvertrag 

Ermittlung der ortsüblichen Miete

Als Basis zur Ermittlung der ortsüblichen Miete dient der Mietspiegel der jeweiligen Stadt oder Gemeinde. Das Gesetz differenziert zwischen dem qualifizierten Mietspiegel gemäß Paragraf 558 d BGB und dem einfachen Mietspiegel, der in Paragraf 558 c BGB geregelt ist. In beiden Fällen bedeutet der Begriff Mietspiegel, dass es sich um eine Übersicht der für den Ort vorliegenden Vergleichsmiete handelt. Im Unterschied zum qualifizierten Mietspiegel, der nach wissenschaftlichen Grundsätzen ermittelt wird, liegen die Anforderungen beim einfachen Mietspiegel niedriger. Durch die erhöhten Anforderungen, die an einen qualifizierten Mietspiegel gestellt werden, soll dieser eine besondere Gewähr für die Richtigkeit der dortigen Angaben bieten. Liegt für eine Gemeinde ein qualifizierter Mietspiegel vor, so kommt diesem bei einem mietrechtlichen Prozess eine höhere Bedeutung zu als dem einfachen Mietspiegel.

Der Mietspiegel wird von einschlägigen Interessengruppen wie Vermieter- bzw. Mieterverbänden in Zusammenarbeit mit den Kommunen erstellt. Im Regelfall wird im Mietspiegel die ortsübliche Miete als reine Nettokaltmiete angegeben und ist als repräsentativer Durschnitt der für einen Ort üblichen Miete anzusehen.

Berücksichtigt werden bei der Ermittlung zudem nur Bestandswohnungen, deren Mietpreis in den letzten vier Jahren festgelegt wurde. Gemäß Paragraf 558 Abs. 2 BGB werden zur Ermittlung des Durchschnittswerts sechs wohnwertbildende Faktoren herangezogen:

• Art – handelt es sich um eine Wohnung, ein Haus, eine Villa etc.

• Baujahr

• Lage – berücksichtigt werden hier Faktoren wie: Bebauungsdichte, Infrastruktur, Verkehrslärm etc.

• Ausstattung – hier werden Art und Güte der Ausstattungsmerkmale berücksichtigt

• Beschaffenheit – unter Beschaffenheit sind z.B. die Bauweise, Raumaufteilung (sogenannter Zuschnitt) sowie der Zustand der Mietsache zu verstehen

• Energetische Ausstattung – verfügt die Mietsache über Wärmeschutzverglasung, Wärmedämmung, etc.

Anhand der aufgeführten Faktoren wird dann die ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt. An Orten, in denen die Mietpreisbremse gilt, bildet die ortsübliche Vergleichsmiete, die im Mietspiegel abgebildet ist, den Maßstab für die Höhe der Miete bei Neuvermietungen. Auch bei einer Mieterhöhung muss sich der Vermieter am Mietspiegel der eigenen Gemeinde orientieren.

Existiert für eine Region kein Mietspiegel, betreten Mieter und Vermieter rechtlich unsicheres Terrain. Um die ortsübliche Miete zu ermitteln, bieten sich verschiedene Möglichkeiten, die jedoch nicht unbedingt von Gerichten anerkannt werden müssen. Zu nennen sind hier als gängige Mittel:

• Heranziehen von „inoffiziellen Mietspiegeln“, wie sie im Internet auf diversen Portalen zu finden sind.

• Erstellung eines Sachverständigengutachtens.

• Nutzung einer Mietdatenbank, die von der betreffenden Gemeinde oder Interessenvertretern der Vermieter und Mieter gemeinsam geführt wird.

• Heranziehen von Mietpreisen vergleichbarer Wohnungen. Laut Gesetz genügt ein Verweis auf die Mieten von drei Wohnungen, die bezüglich Ausstattung, Lage und Alter etc. vergleichbar sind. Nicht immer kommen Vermieter vor Gericht jedoch mit der Auswahl durch.