Nach § 558 Abs. 1 BGB kann der Vermieter unter bestimmten Voraussetzungen vom Mieter die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. Bei der Bemessung der ortsüblichen Vergleichsmiete spielt unter anderem die Größe der Wohnung eine Rolle. Nun ist es aber möglich, dass die tatsächliche Wohnungsgröße, von der im Mietvertrag vereinbarten, abweicht. Welche Größe gilt in diesem Fall für die Mieterhöhung? Ist die tatsächliche oder vertraglich vereinbarte Quadratmeterzahl maßgeblich?
Welche Wohnungsgröße gilt bei einer Mieterhöhung?
Der Bundesgerichtshof hat im November 2015 entschieden, dass eine Mieterhöhung nach § 558 BGB auf der Basis der tatsächlichen Wohnfläche zu erfolgen hat. Dies gelte nach Ansicht der Bundesrichter unabhängig davon, ob im Mietvertrag eine abweichende Wohnfläche angegeben und wie hoch die Abweichung von der tatsächlichen Wohnfläche ist. § 558 BGB solle es dem Vermieter ermöglichen, eine angemessene, am örtlichen Markt orientierte Miete zu erzielen. Für den Vergleich sei deshalb allein der objektive Wohnwert der zur Mieterhöhung anstehenden Wohnung maßgeblich, während etwaige Vereinbarungen der Mietvertragsparteien über die Wohnungsgröße im Mieterhöhungsverfahren keine Rolle spielen können. Andernfalls würden nicht die tatsächlichen, sondern vertraglich fingierte Umstände berücksichtigt (Bundesgerichtshof, Urteil vom 18.11.2015, Az. VIII ZR 266/14).
Der Bundesgerichtshof hält an seiner früheren Rechtsprechung, dass der Vermieter sich an einer im Mietvertrag zu niedrig angegebenen Wohnfläche festhalten lassen müsse, wenn die Abweichung nicht mehr als zehn Prozent betrage (vgl. Bundesgerichtshof, Urteil vom 08.07.2009, Az. VIII ZR 205/08), nicht mehr fest. Entsprechendes gilt für den umgekehrten Fall, dass die Wohnfläche im Mietvertrag zu groß angegeben ist. In diesem Fall kann der Vermieter die Miete gemäß § 558 BGB ebenfalls nur auf der Grundlage der tatsächlichen (niedrigeren) Wohnfläche erhöhen.
