Vermieter neigen dazu eine sogenannte Kleinstreparaturklausel in den Mietvertrag. Damit nicht genug: oftmals wird diese Klausel dann für jegliche Schadensfälle als Vorwand genommen nicht zu zahlen oder dem Mieter eine Selbstbeteiligung aufzudrücken. Dabei genügt häufig schon ein Blick in die Rechtsprechung, um dieser Fall zu entgehen.
Schon fragwürdige Formulierung der Klausel
Es fängt schon bei der Formulierung dieser Klausel an. Was ist eine Kleinstreparatur? Kann der Vermieter die Kostenübernahme für jede Reparatur ausschließen, welche einen gewissen Betrag nicht übersteigt? Natürlich nicht.
Der Gesetzeszweck des deutschen Mietrechts ist darauf ausgerichtet, dass alleine der Vermieter für die Erhaltung der Wohnsache in einem geeigneten Zustand zuständig ist. (Vgl. § 535 BGB)
Hier existieren nach Meinung der Rechtsprechung nur zwei Ausnahmen: Schönheitsreparaturen und Kleinreparaturen.
Nach der aktuellen Rechtsprechung erstreckt sich diese Klausel lediglich auf die Teile der Mietsache, welche dem häufigen Zugriff des Mieters unterliegen. Ebenso gehört eine gewisse Instandhaltung von Dingen des täglichen Gebrauchs wie z.B. die Heiztherme zu den Pflichten des Mieters und fällt somit unter die Kleinstreparaturklausel.
Viele Kleinstreparaturklauseln schon grundsätzlich unwirksam
Aus den Urteilen der letzten Jahre im Mietrecht lässt sich ganz gut ableiten, welche Grundsätze der BGH und die OLG für die Form der Klauseln anwendet. Als Faustregel gilt, dass Klauseln dieser Art nicht gelten, wenn auch Kleinstreparaturen jenseits der 100€ durch den Mieter getragen werden sollen. Auf das Jahr gerechnet, spricht man von maximal 6-10% der Jahreskaltmiete.
Praxisrelevant:
Bei Schäden, die der Mietsache selbst anhaften und nicht dem täglichen Zugriff des Mieters unterliegen, kann eine derartige Klausel auch bei Kleinstbeträgen nicht gelten. Als Beispiel kann man diese Problematik gut anhand einer Heiztherme, welche sich in vielen Wohnungen befindet, erklären. Fällt die Heizung aus weil die Heiztherme defekt ist, ist der Vermieter verpflichtet diesen Mangel auf seine Kosten zu beheben, solange der Mieter nicht schuldhaft diesen Mangel herbeigeführt hat. Auch wenn dieser Schaden unter 100€ liegt, fällt der Schaden nicht unter die Kleinstreparaturklausel.
Anders verhält es sich, wenn die Heizung ausfällt aufgrund der mangelhaften Instandhaltung der Heizung, zu welcher der Mieter meistens jährlich verpflichtet ist. In diesem Fall kann der Vermieter von der Kleinstreparaturklausel Gebrauch machen.
