Vermieter müssen sich ernsthaft und sichtbar bemühen, eine leerstehende Wohnung zu vermieten. Andernfalls können sie die Kosten einer unvermieteten Wohnung nicht dauerhaft steuerlich als Werbungskosten geltend machen, wie der Bundesfinanzhof (BFH) in einem Urteil entschied, das er am Dienstag, 5. Februar 2013, bekanntgegeben und bei seiner Jahrespressekonferenz in München erläutert hat (Az.: IX R 14/12). Nach dem Grundsatzurteil müssen Vermieter gegebenenfalls auch Zugeständnisse beim Mietpreis machen. Zudem kann der Werbungskostenabzug nach mehreren Jahren auch verloren gehen, wenn sich eine Wohnung als dauerhaft unvermietbar erweist.
Im Streitfall hatte der Kläger ein zweistöckiges Haus in München gebaut. 1983 zog er im Erdgeschoss ein. Das Obergeschoss war bis August 1997 vermietet, seitdem steht sie leer. Etwa alle drei Monate bot der Eigentümer die Wohnung in einer Chiffreanzeige möbliert an. Den geforderten Preis hob er dabei regelmäßig entsprechend des jeweils aktuellen Mietspiegels an. Bis heute habe sich aber kein „geeignet erscheinender Mieter“ gemeldet.
Ab 2004 verlor das Finanzamt die Geduld und erkannte die geltend gemachten Kosten der Wohnung von knapp 9.000 Euro nicht mehr als steuermindernde Werbungskosten an. Dem Eigentümer fehle es an der ernsthaften Absicht, die Wohnung wirklich zu vermieten. Dies hat nach dem Finanzgericht München nun auch der BFH bestätigt.
Nach der Münchener Rechtsprechung sind bei leerstehenden Wohnungen drei Gruppen zu unterscheiden: die erstmalige Vermietungsabsicht, eine scheiternde Weitervermietung sowie struktureller Leerstand wegen dauerhaft mangelnder Nachfrage.
Wird eine Wohnung neu gebaut oder gekauft und danach erstmals angeboten, müssen Vermieter ihren „Entschluss zur Vermietungsabsicht durch ernsthafte und nachhaltige Vermittlungsbemühungen sichtbar nachweisen“, erläuterte der Richter des IX. BFH-Senats, Ulrich Schallmoser. Dabei können Vermieter allerdings zunächst selbst entscheiden, wie sie Mieter finden wollen. Die Spanne reicht vom reinen Umhören im Bekanntenkreis bis hin zu einem Makler.
Die Anforderungen steigen mit den Kosten und der Dauer des Leerstands. Irgendwann müssen Vermieter gegebenenfalls auch Zugeständnisse beim Mietpreis und beim gesuchten Personenkreis machen. ‚Vermieter dürften nicht dauerhaft nur nach einem „alleinstehenden verbeamteten Wochenendheimfahrer“ suchen, sondern müssten auch Studenten oder Arbeitslose akzeptieren, wenn die Wohnung sonst nicht vermietbar ist, sagte Schallmoser. Und auch eine vielleicht nicht ganz kostendeckende Vermietung sei besser als ein dauerhafter Leerstand.
Wenn eine Wohnung schon vermietet war, ist nach dem Münchener Urteil zunächst zu vermuten, dass eine Vermietungsabsicht des Eigentümers besteht. Zumindest für einige Monate sind für den Werbungskostenabzug daher keine besonderen Nachweise erforderlich. Danach setzt aber auch hier eine Nachweispflicht des Eigentümers wie bei einer neu zu vermietenden Wohnung ein.
Steht eine Wohnung trotz nachgewiesener Bemühungen 15 oder gar über 20 Jahre leer, gehen die obersten Finanzrichter von einem strukturellen Leerstand aus. In solchen Fällen können die Eigentümer nicht erwarten, dass die Allgemeinheit über steuerliche Abschreibungen dauerhaft einen Teil der Kosten trägt. Ab wann kein Werbungskostenabzug mehr zulässig ist, setzte der BFH allerdings noch nicht fest.
Denn im Streitfall teilte der BFH die Zweifel des Finanzamts an einer ernsten Vermietungsabsicht. Um diese zu belegen, hätte der Eigentümer seine Bemühungen verstärken, gegebenenfalls mit dem Mietpreis heruntergehen oder die Wohnung unmöbliert anbieten müssen. Dass die Wohnung ausgerechnet in München auch dann „strukturell unvermietbar“ geblieben wäre, mochten die Münchener Richter nicht glauben.
