Ist nach einem Mietvertrag eine Wohnungskündigung nur in besonderen Ausnahmefällen zulässig, muss sich bei einem Hausverkauf daran auch der neue Eigentümer halten. Dies gilt selbst dann, wenn der neue Vermieter selbst in dem Haus wohnt, sich dort nur zwei Wohnungen befinden und eine Mietkündigung nach dem Gesetz dann eigentlich auch ohne ein „berechtigtes Interesse“ möglich ist, urteilte am Mittwoch, 16. Oktober 2013, der Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe (Az.: VIII ZR 57/13).
Im konkreten Fall hatte ein Berliner Mieter mit seiner Vermieterin vereinbart, dass das Mietverhältnis grundsätzlich nicht aufgelöst werden kann. Nur bei einem „wichtigen berechtigten Interesse“ sei die Kündigung zulässig. 2006 verkaufte die Vermieterin jedoch das Haus. Im notariellen Kaufvertrag war die eingeschränkte Kündigungsklausel für die Mietwohnung noch enthalten.
Als das Gebäude 2009 erneut veräußert wurde, war von der mietvertraglichen Kündigungsbeschränkung jedoch keine Rede mehr.
Der neue Vermieter zog selbst in das Haus ein und machte aus zwei Wohnungen eine. Dem verbliebenen Mieter kündigte er. Nach den gesetzlichen Bestimmungen kann ein Vermieter eine Wohnung auch „ohne berechtigtes Interesse“ kündigen, wenn er das Gebäude selbst bewohnt und sich dort nicht mehr als zwei Wohnungen befinden. Vorsorglich kündigte der Hauseigentümer ein weiteres Mal und machte dabei noch Eigenbedarf geltend. Seine Schwester solle in die Wohnung einziehen.
Der Mieter hielt die Kündigungen für unwirksam. Laut Mietvertrag sei eine Kündigung grundsätzlich nicht möglich.
Der BGH urteilte, dass der Vermieter nicht einfach die ursprünglich mit dem Mieter vereinbarte Kündigungsbeschränkung übergehen dürfe. Als Käufer des Hauses müsse er alle Rechte und Pflichten aus den bestehenden Mietverhältnissen übernehmen. Dazu gehöre auch die strittige Mietvertragsklausel über das eingeschränkte Kündigungsrecht.
Allerdings sei ein Eigenbedarf in der Regel als „berechtigtes Interesse“ zu sehen und eine Kündigung daher grundsätzlich zulässig. Das Landgericht Berlin soll daher noch prüfen, ob der vorgetragene Eigenbedarf tatsächlich besteht. Wenn ja, könne die Eigenbedarfskündigung aber noch aus Härtefallgründen unwirksam sein. Denn der Mieter habe gesundheitliche Probleme angegeben.
