Sofern ein Wohn- oder Gewerberaum durch einen Vermieter vermietet wird, möchte dieser von seinen zukünftigen Mietern eine Mietsicherheit haben. In der Praxis ist es meistens die sogenannte Mietkaution. Der Mieter ist demnach verpflichtet die vereinbarte Kaution an den Vermieter zu übergeben. Der Geldbetrag wird anschließend bei einem Geldinstitut verzinst angelegt. Sobald das Mietverhältnis wirksam gekündigt wurde, besteht ein Rückzahlungsanspruch des Mieters. Fraglich ist jedoch, ob dieser Rückzahlungsanspruch sofort besteht oder ob der Vermieter die Kaution für eine gewisse Zeitspanne als Sicherheit einbehalten darf.
In der Rechtsprechung herrscht insoweit Einigkeit darüber, dass der Vermieter verpflichtet ist die Mietkaution vollständig an die Mieter auszuzahlen. Allerdings entfällt diese Pflicht, wenn innerhalb des Verhältnisses Vermieter-Mieter noch offene Forderungen bestehen.
So kann es unter Umständen vorkommen, dass der Vermieter Renovierungsarbeiten durchführen lassen muss, weil der Mieter die Wohnung nicht wie vereinbart übergeben hat. Auch Forderungen aus einer Betriebskostenabrechnung sind in der Praxis beliebte Gründe, um die Mietkaution zurückzubehalten.
Jedoch ist dieses Zurückbehaltungsrecht nicht grenzenlos. So darf der Vermieter die Kaution nicht über einen unverhältnismäßigen Zeitraum einbehalten. Viele deutsche Gerichte halten daher eine Dauer von bis zu 6-Monaten für angemessen. Behält der Vermieter die Mietkaution dennoch über diesen Zeitraum ein, so können die Mieter vor dem zuständigen Gericht auf Rückzahlung der Mietkaution klagen. Die Erfolgsaussichten einer solchen Klage sind als vielversprechend einzustufen.
In einigen Fällen kann es dazu kommen, dass die Betriebskostenabrechnung (Nebenkosten-Abrechnung) des Vermieters länger als die genannten 6-Monate andauert. Das gibt dem Vermieter jedoch nicht das Recht, die Mietkaution einzubehalten. Er darf lediglich einen Teilbetrag einbehalten und muss den Rest vollständig mit Zinsen unverzüglich an den Mieter auszahlen.
Weitere interessante Informationen zur Mietkautionszahlung im Mietrecht
Für beide Vertragsparteien innerhalb des Mietverhältnisses ist es wichtig zu wissen, dass es sich bei der Mietkaution um einen schuldrechtlichen Anspruch handelt, der der Verjährung unterliegt. Das bedeutet für den Vermieter, dass er die Mietkaution bis spätestens im dritten Jahr nach Abschluss des Mietvertrages geltend gemacht haben muss. Tut er das nicht kann der Vermieter die Einrede der Verjährung erheben. Für den Mieter kann die Verjährung allerdings ebenso nachteilig wirken. So muss er spätestens drei Jahre nach Fälligkeit der Mietkautionsrückzahlung das Geld vom Mieter, wenn nötig gerichtlich, zurückgefordert haben. Zudem ist es für einen Mieter ratsam die geleistet Zahlung der Kaution an den Vermieter nachweisen zu können. Sollte es zu einem zivilrechtlichen Rechtsstreit kommen, trifft den Mieter diesbezüglich die Beweislast.
Weiterhin interessant ist, dass die Mietkaution ausschließlich mit Forderungen aus dem Mietvertrag(Mietminderung) aufgerechnet werden darf. Sollte zwischen den Parteien weitere rechtlichen Beziehungen bestehen, so haben diese keinerlei Einfluss auf den Rückzahlungsanspruch. Ein Fachanwalt im Mietrecht ist unter anderem bei Fragen zur Rückzahlung von Nebenkosten oder der Mietsicherheit der richtige Ansprechpartner.
