Das deutsche Mietrecht enthält zahlreiche Vorschriften und Gesetze, die das Rechtsverhältniss zwischen Vermietern und Mietern untereinander regeln. Daneben wird auch vertraglich zusätzlich vieles vereinbart. Vor allem das Thema Nebenkosten- oder Betriebskostenabrechnung stellt ein großes Thema dar. In den Vereinbarungen werden meisten Fragen zu den Kosten, die bei der Benutzung der Wohnung entstehen, beispielsweise sind dies Heizkosten und Wasserkosten beschlossen. Insoweit stellt sich die Frage, unter welchen Voraussetzungen derartige Vereinbarungen getroffen werden können und was passiert, wenn die Abrechnung falsch ist?
Wirksame Betriebskostenvereinbarung?
Es gibt insgesamt zwei Varianten wie eine Betriebskostenvereinbarung ausgestaltet sein kann. Entweder können die Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden. Dabei kann unter anderem die Anzahl der Mieter oder die Wohnungsgröße als Umlageschlüssel angewandt werden. Andererseits kann der Vermieter im Mietvertrag eine Pauschale für die Nebenkosten verlangen. Stellt sich anschließend am Ende der Abrechnungszeit heraus, dass die Betriebskosten insgesamt höher waren, als in der Pauschale angegeben, kann der Vermieter eine Nachzahlung dieser Kosten vom Mieter verlangen.
Welche Kosten sind vom Mieter zu übernehmen?
Nicht alle Kosten sind als Nebenkosten auf die Mieter umzulegen. Vor allem sogenannte Instandhaltungskosten können nicht per se als Nebenkosten den Mietern auferlegt werden.
Die nachfolgenden Kosten sind unter anderem umlagefähig:
- Grundsteuer
- Heizkosten
- Kosten der Wasserversorgung und Entwässerung
- Kosten der Straßenreinigung, Müllabfuhr und der Gartenpflege
- Beleuchtungskosten der Treppenhäuser, Keller und Gemeinschaftsräume
- Hausmeisterkosten
- Kosten für Kabelfernsehen
Wie hoch dürfen die Kosten sein?
Die Höhe der Kosten richtet sich in erste Linie nach der Nutzung der Wohnung. Die Nutzung ist damit grundsätzlich der wesentliche Faktor für die Nebenkostenhöhe. Allerdings darf der Vermieter die Kosten nicht aus dem Blauen hinaus auf die Mieter abwälzen. Der Vermieter muss nach § 556 Abs. 3 BGB nachweisen, dass die Kosten auch tatsächlich entstanden sind und jährlich die kosten abrechnen.
„Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Der Vermieter ist zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet. Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.“
Widerspruch gegen die Betriebskostenabrechnung
Sofern der Mieter mit der Abrechnung nicht einverstanden ist, hat er die Möglichkeit seine Einwendungen dem Vermieter mitzuteilen. Diese muss er dem Vermieter jedoch spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung erklären. Tut er dies nicht, bleiben seine Einwendungen unberücksichtigt.
Aufgrund dieser gesetzlichen Regelung ist es ratsam, die Einwendungen schriftlich an den Vermieter zu senden. In der Mitteilung sollte eine Frist gesetzt werden, in der dem Vermieter die Möglichkeit eingeräumt wird, sich zu den Einwendungen zu äußern. Die Fristsetzung wird dringen empfohlen, um die gesetzliche Frist nicht verstreichen zu lassen, so dass der Widerspruch wirkungslos wäre.
Bei Fragen ist ein Rechtsanwalt oder Fachanwalt für Mietrecht der richtige Ansprechpartner.
