Mittlerweile kommt es in Deutschland immer häufiger vor, dass bei Abschluss eines Kaufvertrages oder Mietvertrages eine Maklerprovision fällig wird. Fraglich ist jedoch, wie hoch die Provision sein darf. Ist es beispielshalber zulässig, eine Erfolgsprovision in Höhe von 10 % vom Kaufpreis zu verlangen?
Ist eine Maklercourtage gesetzlich geregelt?
Im Privatrecht wird der Provisionsanspruch eines Maklers ausdrücklich geregelt. In § 652 Abs. 1 BGB heißt es wie folgt:
„(1) Wer für den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrags oder für die Vermittlung eines Vertrags einen Mäklerlohn verspricht, ist zur Entrichtung des Lohnes nur verpflichtet, wenn der Vertrag infolge des Nachweises oder infolge der Vermittlung des Mäklers zustande kommt“
Das Gesetz unterscheidet insoweit zwischen einem Nachweismakler und einem Abschlussmakler. Je nachdem welcher Maklertyp vorliegt, sieht das Gesetz unterschiedliche Voraussetzungen für den Provisionsanspruch vor. Der Nachweismakler muss lediglich nachweisen, dass er dem potenziellen Kunden so viele Informationen verschaffen hat, dass dieser mit dem Vertragspartner in Kontakt treten konnte. Der Abschlussmakler hingegen muss nachweisen, dass gerade seine Tätigkeit zum Abschluss des Vertrages geführt hat.
Unterschied zum Werkvertrag
Auf den ersten Blick scheint ein Maklervertrag somit ein typischer Werkvertrag zu sein. Das gilt insbesondere für den Fall, indem der Makler als Abschlussmakler tätig wird. Der Gesetzgeber differenziert dabei allerdings strikt. Grund dafür ist, dass ein Makler im Gegensatz zum Werkvertrag aufgrund des Vertrages zu einem Handeln nicht verpflichtet wird. Darüber hinaus hat er für den Erfolg nicht einzustehen und ist damit keinen werkvertraglichen Nacherfüllungsansprüchen ausgesetzt.
Die Provisionsvereinbarung mit dem Immobilienmakler– die Höhe
Die Höhe der Provision richtet sich in erster Linie nach der Vereinbarung zwischen den Vertragsparteien. Sofern es an einer solchen Vereinbarung fehlt, richtet sich die Höhe des zu zahlenden Betrages nach § 653 Abs. 2 BGB.
„Ist die Höhe der Vergütung nicht bestimmt, so ist bei dem Bestehen einer Taxe der taxmäßige Lohn, in Ermangelung einer Taxe der übliche Lohn als vereinbart anzusehen.“
Die Maklercourtage ist dabei nach Gegenstand und Art der Tätigkeit jeweils unterschiedlich hoch. Die Rechtsprechung ist der Ansicht, dass bei einem Grundstückskauf die Provision bei ungefähr 3 -5 % des Kaufpreises zuzüglich der Mehrwertsteuer liegt.
Sofern eine vertragliche Vereinbarung zwischen den Vertragsparteien besteht, stellt sich die Frage, ob die Auszahlungshöhe grenzenlos ist. Eine Provisionsvereinbarung ist an das Gesetz nicht gebunden, so dass eine höhere Courtage problemlos vereinbart werden kann. Sofern der Makler jedoch mehr als die üblichen Prozente verlangt, muss er darlegen wieso eine erhöhte Provision gerechtfertigt ist. Kann er dies nicht, ist die Vereinbarung nicht wirksam, so dass der Makler aus der Abmachung keine Ansprüche geltend machen kann.
Fälligkeit des Anspruchs
In der Praxis stellt sich häufig die Frage, wann der Provisionsanspruch entsteht und fällig wird. Nach dem Gesetz wird mit der Wirksamkeit des Hauptvertrags (Vertrag über die Immobilie) der Anspruch fällig und ist vom Schuldner zu begleichen. Vorab erhält der Makler lediglich ein Anwartschaftsrecht. In einigen Maklerverträgen gibt es jedoch Passagen, die eine anderweitige Fälligkeitsklausel besitzen. Derartige Nebenbestimmungen sind in der Regel wirksam und führen dazu, dass die Zahlungspflicht schon vor Abschluss des Hauptvertrages bestehen kann.
Bei Fragen zur Maklerprovision sollte ein Rechtsanwalt oder Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht kontaktiert werden. Der Anwalt ist ebenfalls mit dem Maklerrecht vertraut und kann somit seine Mandanten ideal beraten und vertreten.
