In Deutschland wird Wohnraum immer teurer. Daher möchte ein Mieter umso mehr, dass seine gemietete Wohnung in einem ordnungsgemäßen Zustand ist. Doch welche Rechte hat ein Mieter, wenn Mietmängel auftreten? Laut des Mietrechts ist ein Vermieter verpflichtet Mängel unverzüglich zu beseitigen und die Wohnung in einem ordnungsgemäßen Zustand zu erhalten. Tut er dies nicht, hat der Mieter das Recht die Miete zu mindern. Unter welchen Voraussetzungen darf somit ein Mieter den Mietzins mindern?
Ab wann besteht das Recht auf Mietminderung?
Mit Abschluss Ihres Mietvertrages hat ein Mieter einen Rechtsanspruch auf einen mangelfreien Wohnraum. Sobald jedoch innerhalb der Wohnung ein Mangel auftritt, der den herkömmlichen Gebrauch einschränkt, hat der Mieter das Recht den Mietzins zu kürzen.
Der Vermieter muss unverzüglich, am besten schriftlich, über den Mangel informiert werden. Um die Beseitigung muss sich anschließend der Vermieter kümmern. Dabei ist es unerheblich, ob er den Mangel zu verantworten hat oder nicht. Ausschlaggebend ist nur, dass der Mieter die Schäden nicht selbst verursacht oder verschuldet hat. Dies kann beispielshalber durch ein falsches Lüftungsverhalten des Mieters gegeben sein.
In der Bundesrepublik zählen zu den häufigsten Wohnungsmängeln Feuchtigkeitsschäden, Schimmelpilz, Lärm der Nachbarn sowie Heizungs- und Wasserausfall. Auch Defekte an mitgemieteten Einrichtungsgegenständen, Küchengeräten oder der Badewanne kommen mehrfach vor. In all diesen Fällen stellt sich die Frage einer potenziellen Mietminderung.
Wie hoch ist der Minderungsbetrag?
Eine wichtige Frage ist immer die Höhe des Minderungsbetrages. Dabei können verschiedene Minderungstabellen eine große Hilfe sein; auch gibt es mittlerweile viele Urteile, die Ihnen einen Richtwert zeigen können. Die Mietminderung richtet sich grundsätzlich danach, in welchem Verhältnis der Mangel zum ordnungsgemäßen Zustand steht. Bei einer schlechten Heizleistung stehen Ihnen beispielsweise über 20% der Nettokaltmiete (das bedeutet: Grundmiete ohne Vorauszahlung der Heiz- und Nebenkosten) zu. So hat unter anderem das Amtsgericht Berlin-Neukölln (Az.: 10 C 557/84) entschieden. Bei erheblicher Beeinträchtigung durch Baulärm kann nach Ansicht des AG Hamburg (WuM 9/91, VII) bis über 60% gemindert werden. Bei einem Komplettausfall der Heizung in den Wintermonaten kann die Miete sogar um 100% gemindert werden.
Wichtig ist in jedem Fall, dass der Mieter den Mangel, z.B. mit einer Kamera dokumentiert. Bei Heizproblemen kann unter Umständen ein Protokoll mit den Temperaturen angefertigt werden. Entscheidend ist nur, dass der Mieter im Zweifel den Mangel vor Gericht beweisen kann.
Darf der Vermieter eine Minderung im Mietvertrag ausschließen?
In einigen Mietverträgen besteht eine Klausel, in der sich der Vermieter von Mietminderungs- und Schadensersatzansprüchen freizeichnet. Derartige Vereinbarungen sind jedoch aus Sicht des Gesetzgebers ungültig, so dass anstelle der Klausel die gesetzliche Regelung tritt. Somit besteht unabhängig von der Regelung ein Mietminderungsrecht des Mieters.
